le 10 mars 2015
Les résidences services pour seniors en copropriétés bénéficient depuis la loi LME, d’un statut spécifique, destiné à faciliter la gestion de ces dernières et pérenniser ce type de résidences.
Selon l'Insee, en 2005, un Français sur cinq était âgé de 60 ans ou plus et cette proportion passera à un sur trois en 2050.
L'allongement de la durée de vie, de part les progrès de la médecine, l’amélioration des conditions de vie, l’arrivée à la retraite de la génération du « baby boom » font naître de nouveaux besoins en matière de logement, notamment, les résidences-services pour personnes âgées autonomes.
Destinées pour partie aux seniors atteignant 75-80 ans déclinant et soucieux, une fois leur appartement ou maison vendu, de dénicher un lieu convivial où ils se sentiront en sécurité et où ils auront tout à portée de main, ces résidences développées depuis une trentaine d’années, sont aujourd’hui en fort développement.
Ce sont des immeubles proposant des appartements fonctionnels, sécurisés et entièrement meublés, qui bénéficient d'espaces collectifs (salons, remise en forme...), d'une palette de services payants à la carte : accueil, ménage, restauration, animation, services à domicile (coiffeur, aide administrative, prises de rendez-vous...), d'un personnel présent 24 heures sur 24 pour assurer la sécurité des lieux.
Les appartements vont du studio au trois-pièces, voire plus.
Nombre de ces résidences sont soumises au statu de la copropriété des immeubles bâtis et ce sont les principales règles attachées à ce statut qui sont rappelées.
La loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi ENL ( Engagement National pour le Logement) par ses articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 tiennent désormais lieu de Régime Légal des Résidences avec Services.
Loi ENL modifiant la loi du 10 juillet 1965 Ces textes précisent donc le cadre légal Résidences services en copropriétés et notamment pour la loi ENL par :
L’article 41-1 entérine la position exprimée par la Cour de cassation dans son arrêt du 10 mars 1993 : « Mais attendu, d’une part, que les dispositions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, n’excluent pas la mise en place de services collectifs et d’équipement commun destinés à assurer la jouissance de l’immeuble en fonction de la destination de celui-ci et qu’aucune disposition légale ne limite à cet égard la nature de ces services et équipements ».
Il précise que « ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers ».
Il en résulte a contrario que le syndicat peut aussi bien en assurer la fourniture par ses propres moyens.
L’article 41-2 impose l’institution d’un conseil syndical.
Il permet à l’assemblée générale de « déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ».
Mais il est clair que l’assemblée générale peut transformer, pour la gestion de ces services, le conseil syndical en « conseil d’administration » comme c’est le cas pour les syndicats de forme coopérative et, d’une autre manière, pour les associations syndicales.
Il convient de distinguer,
Les charges relatives aux services spécifiques créés réparties conformément au premier alinéa de l'article 10 qui constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.
Elles correspondent à :
Ce dernier pouvant être affecté à des services mixtes, individualisés ou collectifs
Les articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis nouveau
« Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.
« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.
« Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41‑1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.
« Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.
« Art. 41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.
« Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.
« Art. 41-4. – Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.
« Art. 41-5. – Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. »
Le décret n°2010-391 du 20 avril 2010 est venu préciser les modalités d’application de la loi du 10 juillet 1965 en modifiant le décret du 17 mars 1967 pris en application de ladite loi en apportant des précisions quant au régime des résidences-services, en insérant en particulier les nouveaux articles 39-2 à 39-7 au décret de 1967.
Après l'article 39-1, il est inséré une section IV bis intitulée : « Dispositions particulières aux résidences-services » et comprenant les articles 39-2 à 39-7 ainsi rédigés
Il précise (nouvel art. 39-2 du décret de 1967) ce que doit comporter la convention conclue entre une résidences-services et un prestataire pour fournir notamment des services de restauration, de surveillance ou de loisir (durée, renouvellement, dénonciation, modalités de surveillance par le conseil syndical, etc.).
« Art. 39-2.-La convention prévue à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux.
Il énonce (nouvel art. 39-3 du décret de 1967) ce que doit contenir le bilan du conseil syndical par rapport aux services dispensés par des tiers, et prévoit qu’ “en cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées”.
« Art. 39-3.-Le bilan mentionné au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d'exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.
« Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l'article 11.
« En cas de difficulté d'exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.
Il indique (nouvel art. 39-4 du décret de 1967) que dans le cas de services dits intégrés (sans recours à un prestataire extérieur), le syndicat devra avoir une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005.
« Art. 39-4.-Lorsque le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services, il tient une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application.
Il institue (nouveaux art. 39-5 et 39-6 du décret de 1967) des règles procédurales en cas de litiges nés de l’exécution des conventions.
« Art. 39-5.-Tous les litiges relatifs à l'exécution de la convention visée à l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.
« Art. 39-6.-Pour l'application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l'instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.
« Art. 39-7.-La décision prise en application de l'article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n'étaient pas partie à l'instance à l'initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »